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賃貸住宅において家主の交替があった場合

賃貸住宅で、建物が売買などによって所有者、つまり家主が交替する場合でも、借家人の承諾は必要とされていません。一方借家人もすでに建物の引き渡しを受けているのであれば、賃借権を新しい家主に主張できます(鍵の交付を受けていれば入居前であっても同様です)。そのため新しい家主との間で契約を結びなおす必要はなく、前家主と結んだのと同じ契約条件で居住し続けることができます。また賃貸契約が終了したときには敷金の返還請求は新しい家主に対してすることになります。

しかし、建物の引き渡しを受ける前に家主が交替した場合は、たとえ前家主との間に契約が成立していても新しい家主にはそれを主張することはできず、契約も結びなおすことになります。新しい家主が契約を拒めば、引き渡しを受けていない借家人は入居できなくなりますが、その場合は前家主に債務不履行を原因として、賃貸契約の解除や損害賠償を請求することができます。

もうひとつ借家人が権利を主張できない場合として、借家契約以前に抵当権が設定されていた場合があげられます。たとえ引き渡しを受け居住していても、抵当権が実行されて賃借物件が競売にかかれば、借家人は買い受けて競落人に対抗することはできません。但し、競売手続き開始前から借りているのであれば買い受けから六カ月を経過するまで明け渡しの猶予が認められています。

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